Entenda os riscos e as consequências de manter um imóvel sem registro legalizado
Ter um imóvel é um sonho para muitos brasileiros, mas poucos sabem que sem o devido registro em cartório, a propriedade pode não ser reconhecida legalmente. Isso significa que, na prática, o imóvel não pertence oficialmente ao comprador, mesmo que ele possua o contrato de compra e venda. Este conteúdo foi produzido em parceria com a imobiliária Fabiano Braga em Xangri-Lá, que atua com excelência na intermediação e regularização de imóveis, trazendo orientações valiosas sobre o tema.
O que é o registro de imóvel e por que ele é tão importante
O registro de imóvel é o ato que confere propriedade legal ao comprador. Ele é realizado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem está localizado e é o único documento que torna o comprador o verdadeiro dono perante a lei. Sem ele, o imóvel continua pertencendo ao antigo proprietário, ainda que a posse tenha sido transferida informalmente.
Esse registro é diferente da escritura pública, que apenas formaliza o contrato de compra e venda. O verdadeiro direito de propriedade nasce com o registro, que garante segurança jurídica e evita disputas futuras.
O que acontece se o imóvel não estiver registrado
Um imóvel sem registro no cartório gera uma série de problemas que podem afetar tanto o comprador quanto os herdeiros. Veja as principais consequências:
1. O comprador não é reconhecido como proprietário legal
Mesmo com a escritura ou contrato de compra e venda, quem não registra o imóvel não possui o direito de propriedade perante a lei. Isso significa que o bem ainda pertence ao vendedor e o comprador tem apenas a posse, não a titularidade.
Em caso de falecimento do vendedor, o imóvel pode ser incluído no inventário dele, e o comprador pode ter dificuldades para comprovar a compra e manter o bem.
2. Dificuldade para vender ou transferir o imóvel
Um imóvel não registrado não pode ser vendido oficialmente, financiado, doado ou usado como garantia bancária. O novo comprador enfrentará o mesmo problema, tornando o bem desvalorizado e sem liquidez no mercado. Isso afasta investidores e dificulta qualquer tipo de transação futura.
3. Risco de perda do imóvel
Sem o registro, o comprador não tem proteção legal em casos de disputas judiciais, penhoras ou dívidas do antigo proprietário. Se o vendedor tiver pendências financeiras, o imóvel pode ser penhorado, e o comprador perderá o bem, mesmo tendo pago por ele.
Esse é um dos motivos pelos quais a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial. O profissional pode verificar se o imóvel está livre de ônus e orientar sobre a melhor forma de proceder para garantir a posse definitiva.
4. Problemas em inventários e heranças
Quando um imóvel sem registro é deixado como herança, os herdeiros enfrentam dificuldades para incluí-lo no inventário. O processo se torna mais longo e custoso, já que será necessário comprovar a posse, a origem da compra e regularizar toda a documentação antes de prosseguir com a partilha.
5. Impossibilidade de financiamento ou regularização em programas públicos
Imóveis sem registro não podem ser financiados por bancos e não são aceitos em programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida. Além disso, não podem receber habite-se ou averbação de reformas, o que impede o proprietário de aumentar o valor de mercado do bem.
Como regularizar um imóvel sem registro
A boa notícia é que é possível regularizar imóveis sem registro. O processo depende da situação jurídica e documental do bem, mas as principais etapas costumam ser as seguintes:
1. Verificação da cadeia dominial
O primeiro passo é identificar todos os antigos proprietários e analisar se houve contratos ou escrituras anteriores. Essa etapa é essencial para entender a origem do imóvel e identificar possíveis pendências. Um advogado especializado pode auxiliar na análise da documentação e na obtenção das certidões necessárias.
2. Elaboração ou registro da escritura pública
Se o comprador possui apenas o contrato de compra e venda, será necessário transformá-lo em uma escritura pública, lavrada em cartório. Esse documento oficializa a transação e é o pré-requisito para o registro.
3. Pagamento dos impostos devidos
Antes de registrar o imóvel, é obrigatório quitar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O valor é calculado com base no preço venal do imóvel e deve ser pago à prefeitura. Sem esse pagamento, o cartório não conclui o registro.
4. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Com a escritura e os impostos quitados, o último passo é registrar o imóvel no cartório. A partir desse momento, o comprador passa a ser reconhecido oficialmente como proprietário, com todos os direitos garantidos pela lei.
Por que muitos imóveis ainda não têm registro
Há diversas razões pelas quais um imóvel pode não ter sido registrado, como falta de conhecimento, custos cartorários ou informalidade em transações antigas. Em cidades com grande valorização imobiliária, como Xangri-Lá, é comum encontrar propriedades que permanecem irregulares há décadas, herdadas sem formalização ou adquiridas apenas com contrato particular.
No entanto, manter um imóvel nessa condição pode gerar riscos graves e prejuízos financeiros significativos. A regularização é sempre o caminho mais seguro e vantajoso.
A importância do acompanhamento jurídico e imobiliário
O processo de regularização envolve questões técnicas e legais que exigem conhecimento especializado. Por isso, contar com um advogado e o suporte de uma imobiliária experiente faz toda a diferença. Profissionais capacitados garantem que a documentação seja analisada corretamente, identificam eventuais problemas e conduzem o processo de registro com segurança e agilidade.
Essa assessoria evita erros e reduz custos futuros, especialmente em casos que envolvem imóveis herdados, disputas judiciais ou registros antigos.
Valorização e segurança após o registro
Um imóvel devidamente registrado não apenas garante segurança jurídica, mas também aumenta seu valor de mercado. A regularização permite a venda imediata, facilita o acesso a crédito e transmite confiança ao comprador. Além disso, torna o bem elegível para financiamento e seguro, o que amplia as oportunidades de investimento.
Em regiões de alto potencial imobiliário, como Xangri-Lá, a diferença de valor entre um imóvel regularizado e um irregular pode ser expressiva. Regularizar é, portanto, uma forma direta de proteger e valorizar seu patrimônio.
Conclusão
Imóveis sem registro no cartório estão em situação irregular e trazem riscos jurídicos e financeiros para seus proprietários. Embora a posse seja reconhecida em alguns casos, apenas o registro garante a propriedade legal e definitiva. Regularizar o imóvel é a melhor maneira de evitar disputas, aumentar seu valor e garantir tranquilidade no futuro. Com o auxílio de um advogado e o suporte de profissionais do mercado imobiliário, o processo se torna mais simples, rápido e seguro.
