Como legalizar imóvel urbano herdado?

Entenda o passo a passo para regularizar a propriedade e garantir segurança jurídica

Receber um imóvel como herança é uma conquista importante, mas também uma grande responsabilidade. Muitas pessoas não sabem como legalizar um imóvel urbano herdado, e acabam deixando o bem irregular, o que pode gerar complicações futuras, como dificuldades para vender, transferir ou até mesmo financiar o imóvel. Este conteúdo foi desenvolvido em parceria com a imobiliária Sun House de Riviera de São Lourenço, que atua há anos no mercado imobiliário, oferecendo suporte especializado em regularização e valorização patrimonial.

Por que legalizar um imóvel herdado é indispensável

Um imóvel só passa a pertencer de fato aos herdeiros após o processo legal de partilha e registro. Enquanto isso não acontece, o bem continua em nome do falecido, impedindo qualquer tipo de transação, como venda, doação ou financiamento. Além de ser uma exigência legal, a regularização traz segurança e valorização ao patrimônio familiar, tornando o imóvel mais atrativo para o mercado.

A orientação de um advogado especializado é fundamental em todas as etapas do processo, pois ele assegura que a partilha seja conduzida corretamente, evitando erros, atrasos e prejuízos.

Primeira etapa: abertura do inventário

O inventário é o procedimento jurídico que formaliza a transferência dos bens do falecido para os herdeiros. Ele pode ser feito de duas formas:

Inventário judicial

É conduzido pela Justiça e obrigatório quando há menores de idade, incapazes ou divergência entre os herdeiros. Apesar de ser um processo mais demorado, garante que todos os direitos sejam respeitados.

Inventário extrajudicial

É realizado em cartório, de maneira mais ágil, desde que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam de acordo quanto à divisão dos bens. Também é indispensável a presença de um advogado acompanhando o procedimento. Essa modalidade tem sido a preferida de quem busca praticidade e rapidez na regularização.

Segunda etapa: pagamento do ITCMD

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é cobrado sobre o valor do bem herdado e varia de acordo com o estado, geralmente entre 2% e 8% do valor venal do imóvel. Esse tributo é obrigatório e deve ser quitado antes da conclusão do inventário.

O cálculo do ITCMD deve ser feito com atenção, e o acompanhamento de um advogado ou contador especializado é essencial para garantir que o valor seja apurado corretamente, evitando multas e complicações fiscais. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não autoriza a finalização do processo.

Terceira etapa: registro da partilha em cartório

Após o inventário e o pagamento dos impostos, é hora de registrar a partilha no Cartório de Registro de Imóveis. Esse é o passo que efetivamente transfere a propriedade para o nome dos herdeiros. A partir daí, o imóvel passa a ter uma nova matrícula, já regularizada.

Muitos herdeiros acreditam que a posse basta, mas sem esse registro, o bem ainda não está legalmente em seu nome. Portanto, o registro é a confirmação definitiva da propriedade.

Quarta etapa: atualização cadastral e documentação municipal

Com a matrícula atualizada, o próximo passo é regularizar o imóvel junto à prefeitura. Isso inclui atualizar o cadastro do IPTU e demais taxas municipais. Assim, todos os tributos passam a ser emitidos no nome correto, evitando cobranças indevidas.

Caso o imóvel tenha sido reformado ou apresente construções não registradas, é preciso solicitar a atualização da planta e do cadastro imobiliário. Em alguns casos, será necessário o auxílio de um engenheiro ou arquiteto para elaborar os documentos técnicos exigidos pelo município.

Imóvel herdado com pendências: como proceder

É comum que imóveis herdados apresentem problemas antigos, como ausência de escritura, área incorreta ou dívidas de IPTU. Nesses casos, antes da partilha, é fundamental resolver todas as pendências para garantir a transferência legal. Entre as principais soluções estão:

  • Retificação de área no registro de imóveis;

  • Averbação de construções não registradas;

  • Emissão de habite-se e aprovação de planta;

  • Negociação e quitação de débitos fiscais e condominiais.

Com essas etapas concluídas, o imóvel passa a estar apto para ser registrado e valorizado, podendo ser vendido, doado ou usado em financiamentos.

O papel do advogado no processo de legalização

A presença de um advogado é obrigatória em qualquer tipo de inventário, seja judicial ou extrajudicial. Esse profissional garante que toda a documentação esteja correta, que o ITCMD seja calculado adequadamente e que a partilha seja feita de forma justa e segura. Além disso, ele é responsável por resolver eventuais impasses entre os herdeiros e orientar sobre o melhor caminho para regularizar o imóvel.

O advogado também atua na prevenção de litígios e no acompanhamento das etapas de registro em cartório, evitando que o processo trave por erros burocráticos ou falta de documentos.

Benefícios de legalizar um imóvel herdado

Legalizar o imóvel herdado não é apenas uma obrigação, mas também um investimento no próprio patrimônio. Entre os principais benefícios estão:

  • Segurança jurídica: o bem passa a estar protegido por lei, em nome do verdadeiro proprietário.

  • Valorização: imóveis regularizados têm maior valor de mercado e são mais procurados por compradores.

  • Liquidez: facilita a venda, o aluguel e o uso como garantia bancária.

  • Evita conflitos familiares: a documentação clara elimina dúvidas sobre posse e propriedade.

O impacto da legalização na valorização do imóvel

Em cidades com alta demanda imobiliária, a legalização é um fator determinante na valorização do imóvel. Um bem com documentação completa, matrícula atualizada e tributos em dia transmite confiança e credibilidade, fatores essenciais para quem pretende negociar ou investir.

Além disso, imóveis herdados regularizados são elegíveis para financiamentos e podem ser usados em transações seguras, ampliando as possibilidades de rentabilidade. Regularizar não apenas evita problemas, mas também aumenta o valor de mercado e a liquidez do bem.

Dicas para agilizar o processo de legalização

  1. Organize todos os documentos desde o início, como escritura, certidões e comprovantes de pagamento de impostos.

  2. Contrate um advogado experiente em direito imobiliário e sucessório.

  3. Opte pelo inventário extrajudicial sempre que possível, pois é mais rápido e econômico.

  4. Regularize pendências antes da partilha, para evitar que o processo seja paralisado.

  5. Atualize a matrícula e o cadastro municipal assim que o imóvel for transferido.

Conclusão

Legalizar um imóvel urbano herdado é um processo que exige atenção, paciência e acompanhamento profissional. Cada etapa, desde o inventário até o registro em cartório, tem sua importância para garantir a segurança jurídica e a valorização do bem. Com orientação adequada, é possível resolver tudo de forma rápida e segura, transformando a herança em um patrimônio consolidado e pronto para gerar novas oportunidades.